地产央企的高光时刻

丨中房报记者 曾冬梅 广州报道

在接近一个月的中报季里，蛰伏多时的地产央企终于在调控中迎来了自己的高光时刻。过往因策略保守、屡屡遭受掉队质疑的央企开发商，一跃成为了增长规模、质量双双跑赢大市的行业典范。

上半年，地产行业销售额排行榜中，进入TOP10的有保利发展、中国海外及华润置地三家央企，他们的销售增速均在前四之列，除了华润置地仍稳定在第9的位置，保利发展和中海都比2018年前进了一位。中海的管理层在业绩会上不无骄傲的表示，从今年的业绩来看，“快”字还算可以，上半年销售增长是28.7%，增长速度在TOP10里面应该是名列前茅的。

而在行业融资环境收紧、平均融资成本普遍上升的背景下，这三家央企的加权平均融资成本还较2018年进一步下降。

得益于融资优势的支撑，无论是新开工还是拿地，三家央企都表现出了较民营头部房企更为积极的姿态，大有弯道超车之势。

三大央企齐加速

2019年上半年，调控力度未减，房地产市场持续下行，在市场和融资两大端口的压力下，头部企业的业绩表现及发展策略都出现了明显的分化。行业前三甲里，碧桂园、中国恒大的销售额录得了负增长。而万科上半年的销售额同比增速还不到10%，且销售面积（2150万平方米）>新开工面积（1953万平方米）>拿地面积（1373万平方米），这意味着无论是推盘还是拿地呈现收缩状态。

相较而言，三家地产央企倒是意气风发。上半年，保利发展达到17.33%——TOP5中的最高销售增速，离“重回行业前三”的梦想又近了一步。增长质量也在同步提升，上半年，该公司的销售资金回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。宋广菊曾对股东表示，人只要有梦想，总会实现的。从新开工情况来看，保利发展正在加速向梦想靠近，上半年，该公司新开工面积2894万平方米，同比增长22.69%，相较1636.47万平方米的签约面积，进取的态度可见一斑。

上半年TOP10中销售增速最高的是中海，这家以稳健著称的央企终于在速度上赢了一回。据了解，这是该公司近5年来的增速新高。公司净利润率26.7%，仍处于行业最高区间。该公司管理层表示，将以利润的稳健持续增长为追求目标，房地产调控持续，未来利润率将趋下降。因此，公司将加快规模发展，以规模的较快增长推动利润总额的持续稳健增长。

华润置地的销售增速在TOP10中仅次于中海和新城控股(26.290, 0.59,2.30%)，达到了26.1%。2019年上半年，华润置地积继续采取积极的土地储备策略，新增土地的建筑面积1021万平方米，同比增长24.8%，远超同期626万平方米的销售面积。

融资优势与杠杆劣势

高信用背书、低融资成本被认为是央企最显著的发展优势。而央企的融资成本优势却在进一步扩大，保利发展有息负债的综合成本仅4.99%，较2018年的5.03%有所下降。华润置地2018年的加权平均融资成本为4.47%，2019年上半年下调为4.4%。中海上半年的加权平均融资成本仅4.28%，对比2018年的4.3%也有优化。

一位分析师对中国房地产报记者表示，上半年信托的收紧令不少依赖前融拿地的房企被迫放缓了拿地节奏，而央企、国企则影响不大。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为，融资渠道的收窄令央企的优势进一步凸显，支撑他们在行业增速放缓的环境中，仍保持稳定的发展速度。如果行业调控持续，不排除TOP10座次会发生变化。

而某地产央企的内部人士则表示，中国房地产行业的每轮调控都有不同的方式。就本轮调控而言，央企的融资成本和资源获取优势较为突出，但劣势也很明显，那就是杠杆无法放大，发展速度受限。他透露，根据国资委的去杠杆要求，央企必须保持资产负债率稳中有降的态势，例如，过去三年，保利发展的资产负债率都是保持在78%以下，华润置地控制在86%左右的水平，中海则稳定在约60%的区间。“民营企业在这方面没有刚性的限制，资产负债率普遍比央企要高10个点以上，有些甚至是一倍以上。”

虽然剔除掉预收款，大部分地产央企的实际杠杆率只有30%~40%，但国资委并没有对这个资金密集型行业区别对待。在该人士看来，至少短期内国家去杠杆的政策不会有松动可能，央企明面上的杠杆率也不可能有任何变化。上半年一些央企的销售速度表现突出，一方面是因为过去增速较低，经过数年积累后有了阶段性的爆发，另一方面则是由于民营企业主动调速。但是，“等到市场好的时候，民企又可以迅速的加杠杆、提速度，而央企是没有这种调整余地的。”

他认为，上半年央企展现出来的规模增速、拓展优势，能够延续多长时间，很大程度上还是取决于未来的市场及政策面，取决于民营企业的发展节奏。但从另一方面看，规模、速度的受限，也促使央企更专注于发展质量，在更长的周期里，这也是很难被超越的竞争优势。